A NF-e ABI é o novo documento fiscal eletrônico nacional destinado a documentar operações de alienação de bens imóveis, atendendo à Lei Complementar 214/2025. Emitida e armazenada exclusivamente em formato digital, possui validade jurídica garantida pela assinatura digital do emitente e pela Autorização de Uso concedida pelo Ambiente Nacional.
A obrigatoriedade da NF-e ABI (Modelo 77) e os seus impactos nos sistemas de gestão (ERPs) foram detalhados pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, definindo prazos estritos para o setor imobiliário se adequar à Reforma Tributária.
Quem está obrigado a emitir?
A emissão é obrigatória para todas as pessoas jurídicas que realizarem operações onerosas de alienação (venda, permuta, dação, etc.) de bens imóveis em nome próprio.
Principais setores afetados:
Construtoras, incorporadoras, loteadoras, Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e empresas administradoras de bens patrimoniais.
Cronograma oficial de prazos:
1º de dezembro de 2026: Início da obrigatoriedade geral para empresas do Regime Normal (Lucro Real e Lucro Presumido).
1º de janeiro de 2027: Início da obrigatoriedade para empresas optantes pelo Simples Nacional.
- Obs: Emissão no momento da operação definida pela UF.
- Cancelamento: prazo e condições variáveis por estado.
- Inutilização de numeração: regra semelhante a outros modelos, em geral até o 10º dia do mês seguinte (ver UF).
- Contingência: se prevista pela UF (equivalentes EPEC/SVC).
Requisitos técnicos
- Certificado digital ICP-Brasil A1 ou A3.
- Credenciamento na SEFAZ da UF para o modelo 77.
- Emissor compatível com os esquemas XML do modelo 77 (webservices, assinatura, QR Code/consulta se aplicável).
- Eventos: cancelamento, carta de correção eletrônica (se previsto), inutilização de numeração e, conforme UF, eventos específicos.
Impactos práticos nos sistemas de gestão (ERPs)
A implementação do Modelo 77 exige que as empresas abandonem recibos internos ou adaptações improvisadas de outros documentos (como a NF-e de mercadorias ou NFS-e de serviços), que passam a ser rejeitados para transações de imóveis.
- Padroniza e digitaliza a documentação fiscal da alienação imobiliária.
- Facilita transferências com ITBI, cartórios e impostos.
- Dá segurança jurídica e rastreabilidade para auditorias.
Os sistemas de TI e ERPs precisam ser atualizados para cobrir novas exigências.
Tributos envolvidos
- ITBI (municipal) quando devido.
- IR/CSLL sobre ganho de capital/resultado, PIS/COFINS conforme regime e natureza da receita.
- A ISS apenas oferece prestação de serviço acessório tributável. Não há ICMS.
Novos Blocos de Dados:
O sistema precisa capturar e estruturar no arquivo XML dados detalhados do imóvel (como classificação entre residencial novo, residencial usado ou lote), dados da matrícula em cartório e o tipo de instrumento jurídico (escritura pública ou contrato particular).
Cálculo de IBS e CBS:
O ERP deve estar parametrizado para simular e aplicar as regras de transição dos novos tributos (IBS e CBS), identificando corretamente os novos códigos de Classificação Tributária (cClassTrib) e Situação Tributária (CST).
Rastreabilidade Financeira:
O layout exige a indicação exata de como a operação foi paga (recursos próprios, financiamento habitacional, FGTS, consórcio ou pix), exigindo que o módulo financeiro do ERP converse diretamente com o módulo fiscal na hora de gerar a nota.
Próximos passos recomendados para as empresas
Acione o fornecedor do seu ERP: Garanta que o sistema esteja homologado para a emissão correta da NFeABI
Base jurídica (nacional e estadual)
- Nacional: regulamentado no âmbito CONFAZ/ENCAT por Ajustes/Atos COTEPE específicos da NF3e/Modelo 77 e pelo MOC (Manual de Orientação do Contribuinte) do modelo 77.
- Estadual: cada UF define obrigatoriedade, credenciamento, prazos, contingência e eventos por decreto/portaria/ato COTEPE local.
- Municipal: ITBI continua regido por lei municipal; a NF-e ABI não substitui escritura/registro no Cartório de Imóveis.
Documentação disponível em:
https://dfe-portal.svrs.rs.gov.br/Nfabi/Documentos